Prema Estitor kvartalnom izvještaju o tržištu nekretnina za drugi kvartal 2026, prosječna tražena cijena kvadrata u Crnoj Gori je 2.970 eura, uz rast od 1,0% u godinu dana. Prosječna zarada od izdavanja drži se na 4,4%.
Prosječan kvadrat u Crnoj Gori skočio je 9,7% u drugom kvartalu 2025. godine, na 2.941 euro, a od tada stoji gotovo u mjestu: 2.963 eura u trećem kvartalu, 2.916 u četvrtom, 2.910 na početku 2026. i 2.970 na kraju drugog kvartala ove godine. Za punih dvanaest mjeseci to je rast od svega 1,0%. Cijeli skok desio se u jednom kvartalu, prije godinu dana, prenosi Pobjeda.
Kada cijena raste tako brzo, troškovi kupovine od oko 4% djeluju kao šum, jer ih rast vrijednosti izbriše za nekoliko mjeseci. U eurima to izgleda ovako: prosječan stan na tržištu donosi oko 8.448 eura godišnje kirije, a obavezni papiri na njegovu kupovinu, porez i takse, iznose oko 7.404 eura. Veći dio godišnje kirije, dakle, ode na porez i takse pri kupovini, a tek druga godina počinje da radi za vlasnika.
Strani kapital od 497 miliona eura i put ka EU drže potražnju
Prema Centralnoj banci Crne Gore, strani investitori su u 2025. godini u nekretnine uložili 497,4 miliona eura, oko 9% više nego godinu ranije, najviše iz Srbije, Rusije i Turske. Uz to, Svjetska banka projektuje rast privrede od 2,9% za 2026. godinu. Zemlja je do sredine jula privremeno zatvorila i 18 od 33 pregovaračka poglavlja sa Evropskom unijom,
Koliko taj napredak utiče na cijene nekretnina, iz podataka se ne vidi, jer Centralna banka priliv vodi po zemlji porijekla, a ne po gradu ni po namjeni.
Cijene od 2.672 do 4.391 euro po kvadratu, a zarada je svuda skoro ista
Tržište se ne ponaša kao jedno, nego kao šest različitih. Tražene cijene iz oglasa idu od 2.672 eura po kvadratu u Podgorici, koja je najjeftinija, do 4.391 eura u Tivtu, koji je najskuplji, a ostali gradovi su između, na primjer Kotor sa 3.701 i Budva sa 3.309 eura. Najbrže u godinu dana raste Kotor, za 14,8%, a zarada od izdavanja je u svim gradovima slična, od 4,1% u Herceg Novom do 5,1% u Budvi. Razlika u cijeni između najjeftinijeg i najskupljeg grada je 1.719 eura po kvadratu. Cijelu sliku, grad po grad, sa istorijom cijena i kretanjem zarade, prati Estitor izvještaj prodaja nekretnina Crna Gora.
Razlika između prvog i posljednjeg grada po zaradi od izdavanja je tačno jedan procentni poen.
Porez na promet 3%, PDV 21%
Porez na promet nepokretnosti u Crnoj Gori naplaćuje se progresivno: 3% na vrijednost do 150.000 eura, 5% na dio vrijednosti između 150.000 i 500.000 te 6% na sve iznad 500.000 eura. Uz to, poresku osnovicu ne čini cijena iz ugovora, nego procijenjena tržišna vrijednost nekretnine u trenutku sticanja, koju utvrđuje poreski organ, a ona može izaći i viša od plaćene cijene.
Pošto prosječan stan u zemlji košta oko 190.000 eura, a dvosobni i veći na primorju lako pređu prag od 150.000, kupac skupljeg stana efektivno plaća više od 3%. Na stan od 190.000 eura porez tako iznosi 4.500 eura na prvih 150.000 i još 2.000 eura na preostali dio vrijednosti, uz pretpostavku da procjena poreskog organa odgovara ugovorenoj cijeni. Uz notara od 400 do 700 eura i upis u katastar od 50 do 200 eura, za prosječan postojeći stan sve se to popne na blizu 4% ukupne cijene. Domaći kupci koji prvi put rješavaju stambeno pitanje mogu biti oslobođeni tog poreza, do 20 kvadrata po članu domaćinstva i pod uslovom da već ne posjeduju stan u Crnoj Gori, dok strani kupac tu olakšicu nema.
Strani kupac, štaviše, ima i dva koraka koja domaći nema. Prije kupovine mora u Poreskoj upravi pribaviti evidencioni broj, a kod notara je, ako ne govori jezik, prisustvo licenciranog sudskog tumača zakonski obavezno. Oba su dodatni korak i dodatni trošak, opet u smjeru da stvarni račun bude veći od onoga u oglasu.
Kod nove gradnje račun je drugačiji. Kada se stan kupuje od investitora koji je u sistemu PDV-a, u cijenu je uračunat PDV od 21%, a porez na promet se ne plaća, pa se taj početni trošak vraća kroz zaradu tek nakon više godina.
Troškovi pojedu do 99% prve godine zarade
Za prosječnu kvadraturu svakog grada, od 58 do 71 kvadrata, obavezni troškovi kupovine idu od 3,6% cijene u Podgorici do 4,3% u Tivtu, jer progresivni porez skuplji stan oporezuje višom stopom. Pošto se zarada razlikuje po gradovima, ti troškovi ne pojedu isti dio prve godine: u Budvi oko 80%, a u Kotoru gotovo cijelu, 99%. Razlika u zaradi od jednog procentnog poena, zanemarljiva na papiru, poslije troškova tako postane presudna.
Sve navedeno su samo obavezni troškovi. Agencijska provizija iznosi 3 do 6%, ali je ne snosi uvijek kupac. Honorar advokata, koji nije obavezan, dolazi povrh toga, dok pregovarački popust od prosječno 5 do 10% djeluje u suprotnom smjeru i snižava cijenu. Porez ne mora pratiti taj popust, jer se osnovica utvrđuje prema procijenjenoj tržišnoj vrijednosti.
Garsonjera je u Crnoj Gori po kvadratu 24% skuplja od četvorosobnog stana
Razlike se ne svode samo na gradove. Ista podjela postoji i po strukturi stanova, ovaj put na nivou cijele zemlje. Prosječna tražena cijena garsonjere u Crnoj Gori je 3.049 eura po kvadratu i u godinu dana je porasla 8,0%, dok je trosoban stan na 2.841 eura pao 4,2%, a četvorosoban na 2.456 eura pao 2,2%. Manji stanovi poskupljuju, porodični pojeftinjuju, pa je garsonjera po kvadratu skuplja od četvorosobnog za skoro 24%. To je slika tržišta na kojem kupuje onaj ko ulaže, a ne onaj ko traži prostor za porodicu.
Najniži trošak kupovine je kod jednosobnog stana, 3,62%
Isti progresivni porez pravi i drugu, manje očiglednu razliku. Po prosječnim cijenama na nivou zemlje trošak kupovine po strukturi nije ravan: kod garsonjere je 3,93%, kod jednosobnog 3,62%, dvosoban 4,13%, trosoban 4,36% i četvorosoban 4,46% cijene. I garsonjera i jednosoban po prosječnim cijenama staju ispod praga od 150.000 eura, pa oba plaćaju stopu od 3%. Jednosoban je ipak povoljniji, jer se fiksne takse od oko 900 eura raspoređuju na veću vrijednost.
Taj poredak, međutim, nije isti svuda. Po cijenama Kotora i Tivta jednosoban stan toliko pređe prag od 150.000 eura da viša stopa nadjača uštedu na fiksnim taksama, pa je tamo najniži trošak kod garsonjere. U Budvi i Herceg Novom jednosoban takođe pređe prag, ali ne dovoljno da se poredak promijeni, pa on i tamo ostaje najpovoljniji, kao i u Baru i Podgorici. Za kupca koji ulaže poenta je da najpovoljnija struktura zavisi od toga gdje prag pada, a ne od toga koliki je stan.
Kotor ima 1.070 oglasa, Podgorica 5.067
Poslije cijene i troškova dolazi pitanje izbora: koliko uopšte ima šta da se kupi. Tu je razlika među gradovima najveća. Podgorica sa 5.067 oglasa i Budva sa 4.129 odskaču od ostalih, dok Kotor sa 1.070, Bar sa 1.179 i Herceg Novi sa 1.343 imaju sličan i mnogo manji broj. Prosječan oglas u zemlji provede na tržištu 45 do 60 dana prije nego što bude uklonjen, a to uklanjanje ne mora značiti prodaju, jer oglas može biti i povučen ili ponovo objavljen.
Uska ponuda ipak ima dvije strane. S jedne, ograničava izbor kupcu, kojem je teže naći baš pravu nekretninu kada je u gradu oglašeno svega oko hiljadu stanova. S druge, malu ponudu u Kotoru prati najbrži rast cijene u zemlji, 14,8% u godinu dana. Herceg Novi je sličan, sa rastom od 10,3% i oko 1.340 oglasa, a ponudu okuplja pregled prodaja stanova Herceg Novi. Bar, sa rastom od 13,3% i nižom cijenom, privlači kupce uz manji početni trošak, a ponudu grada okuplja stranica nekretnine Bar na Estitoru. Podgorica i Budva nude suprotno: sporiji rast, ali najširi izbor.
Stan u Podgorici: deset godina prosječne plate
Cijene su na primorju već visoke, a koliko su odmakle od domaćih prihoda najjasnije se vidi u Podgorici. Za stan od 58 kvadrata u najjeftinijem gradu u zemlji treba oko 120 prosječnih mjesečnih plata, punih deset godina zarade bez ijednog potrošenog eura, uz prosječnu platu od 1.311 eura. Uz to, plate na pojedinim tržištima i padaju: u Budvi je prosječna pala 8,2%, u Tivtu 3,6%.
Zbog toga se tržište sve više oslanja na strani kapital, koji je pokretljiv i prvi se povlači kada se uslovi promijene.
Kotor raste 14,8%, a ima 5,7% noćenja
Sličan raskorak vidi se između rasta cijena i turističkog prometa. Budva ima 55% svih noćenja na primorju u drugom kvartalu (april i maj potvrđeni, jun procjena) i istovremeno najvišu zaradu od izdavanja, 5,1%, pa se tu cijena i prihod poklapaju. Kotor je druga priča: najbrži rast cijene u zemlji, 14,8% u godinu dana, ali samo 5,7% noćenja i zaradu od 4,2%, petu među šest gradova. U Herceg Novom je 24,1% noćenja, Bar 10,0%, a Tivat 5,1%. Na cijelom primorju u drugom kvartalu zabilježeno je oko 1,2 miliona noćenja.
Cijene u Beogradu na nivou Budve
Najviše stranog kapitala u crnogorske nekretnine dolazi iz Srbije, pa je poređenje sa Beogradom korisno. Cijene u Beogradu procjenjuju se na oko 3.300 eura po kvadratu (procjena, bez zvaničnog izvora), otprilike na nivou Budve, dok je zvanično ugovorena cijena, prema Republičkom geodetskom zavodu, u prvom kvartalu 2026. iznosila 3.080 eura. Za kupca iz Srbije to znači da razlika u cijeni više nije razlog dolaska kao ranije, a troškove kupovine u Crnoj Gori plaća isto kao i svaki drugi strani kupac.
Ko drži dugo i bira starogradnju, brže vrati troškove
Kad rast stane, prva godina se mjeri troškovima. Tu se isplati gledati tri stvari: koliko dugo se drži, da li je stan nov ili postojeći, i koje je strukture.
Pročitajte još:
Kupac koji drži dugo i bira jednosoban stan u starogradnji vraća početne troškove brže nego onaj koji uzme veći ili nov. Kod jednosobnog je trošak kupovine 3,62% cijene, a kod četvorosobnog 4,46%.
Kod novogradnje u Tivtu ili Budvi PDV od 21% je uračunat u cijenu, pa se početni trošak vraća sporije. Ta računica ima smisla samo uz duže držanje ili uz očekivanje rasta vrijednosti, koje izvještaj ne potvrđuje.
Izvori: Estitor.com za cijene, zaradu od izdavanja, broj oglasa, prosječnu kvadraturu, cijene po strukturi stana i prosječno vrijeme oglasa na tržištu u drugom kvartalu 2026, Uprava za statistiku Crne Gore za plate i turistički promet (april i maj potvrđeni, jun procjena), Centralna banka Crne Gore za strane investicije u 2025, Svjetska banka za projekciju rasta, Republički geodetski zavod Srbije za ugovorene cijene u Beogradu i saopštenje sa Međuvladine konferencije iz jula 2026. Tražene cijene su iz oglasa i ne uključuju pregovarački popust od 5 do 10%, troškovi su računati po prosječnoj kvadraturi svakog grada i obuhvataju samo obavezne stavke, a stope i osnovica poreza propisani su Zakonom o porezu na promet nepokretnosti. Tekst je informativne prirode i ne predstavlja investicionu preporuku.
