Posjedovanje nekretnine u Evropi znači plaćanje poreza gotovo na svakom koraku – prilikom kupovine, tokom vlasništva, izdavanja i prodaje.
Širom kontinenta vlasništvo nad nekretninom prati čitav niz poreza koji se plaćaju od trenutka potpisivanja kupoprodajnog ugovora pa sve do dana prodaje, bez obzira na to da li je nekretnina prazna ili donosi prihod od izdavanja, prenosi eKapija.
Koliko ćete zaista platiti u velikoj mjeri zavisi od toga gdje kupujete nekretninu. Podaci kompanije Global Property Guide, koja prati oporezivanje nekretnina u više od 80 zemalja, pokazuju da su nekretnine širom Evrope značajno oporezovane.
Postoje četiri ključna poreza na nekretnine na koje treba obratiti pažnju.
To su porez na promet nekretnina koji se plaća prilikom kupovine (u nekim zemljama poznat kao „stamp duty“), godišnji porez na imovinu koji se obračunava na procijenjenu, tržišnu ili katastarsku vrijednost nekretnine, porez na prihod od izdavanja i porez na kapitalnu dobit ostvarenu prodajom nekretnine.
Jedinstvenu rang-listu nije lako napraviti. Svaka država primjenjuje sopstveni poreski sistem, mnoge stope se objavljuju kao raspon, a ne kao jedinstvena vrijednost, dok se osnovica za obračun poreza razlikuje od zemlje do zemlje.
Ipak, jedna država se gotovo uvijek nalazi pri samom vrhu liste, piše Euronews.
Koliki se porez plaća na prihod od izdavanja nekretnina u Evropi?
Za investitore koji kupuju nekretnine radi izdavanja, porez na prihod od zakupa najviše utiče na konačnu isplativost ulaganja, a upravo tu postoje i najveće razlike među državama.
Global Property Guide izračunao je koliko bi nerezident plaćao porez na tri nivoa mjesečne kirije – 1.500, 6.000 i 12.000 eura.
Kod mjesečne kirije od 1.500 eura, Danska ima najveće opterećenje – 42,11% od prvog zarađenog eura. Slijede Holandija sa 36% i Finska sa 30%. Na drugom kraju liste nalaze se Kipar, gdje je stopa 0%, i Luksemburg sa simboličnih 2,94%.
Sa rastom prihoda od zakupa mijenja se i poredak.
Kod mjesečne kirije od 12.000 eura, Belgija izbija na prvo mjesto sa stopom od 47,27%, ispred Danske (43,22%), dok Njemačka i Grčka dijele treće mjesto sa po 41%.
Nekoliko zemalja primjenjuje jedinstvenu stopu bez obzira na visinu prihoda. Italija ostaje na 21%, Portugal na 28%, a Holandija na 36%, što ih može učiniti povoljnijim ili nepovoljnijim u zavisnosti od visine zakupnine.
Najveći rast poreskog opterećenja bilježe zemlje koje prihod od izdavanja tretiraju kao redovan dohodak građana. Austrija je dobar primjer takvog sistema.
U Austriji se prihod od zakupa oporezuje po istoj progresivnoj skali kao zarada – od 0% za godišnje prihode ispod 13.308 eura do 55% za prihode iznad milion eura. U takvim slučajevima, porez na prihod od izdavanja praktično predstavlja porez na dohodak pod drugim nazivom.
Porez na promet nekretnina – koliko košta kupovina
Belgija je ponovo među državama sa najvećim poreskim opterećenjem.
Kupci tamo mogu platiti porez od čak 12,5% vrijednosti nekretnine, nešto više nego u Velikoj Britaniji (12%), Holandiji (10,4%) i Luksemburgu (10%).
Visina poreza u Belgiji zavisi od regiona.
Kupac nekretnine vrijedne 500.000 eura u Briselu ili Valoniji, ukoliko nema pravo na poreske olakšice, platiće puni porez od 12,5%, odnosno 62.500 eura već pri kupovini.
Za kupce koji nekretninu koriste za stanovanje postoje određene olakšice.
U Briselu je prvih 200.000 eura kupoprodajne cijene oslobođeno poreza za kupce koji ispunjavaju propisane uslove, pa se porez na stan od 500.000 eura smanjuje na 37.500 eura.
Valonija omogućava sniženu stopu od 3% za kupce koji ispunjavaju uslove, čime porez pada na oko 15.000 eura. Kupci određenih socijalnih stanova u Valoniji ne plaćaju porez na registraciju, dok Flandrija primjenjuje sopstvene poreske stope i olakšice.
Na drugom kraju liste nalaze se Estonija i Češka, koje uopšte ne naplaćuju porez na promet nekretnina.
U Litvaniji troškovi kupovine iznose oko 0,4%, odnosno približno 2.000 eura za nekretninu vrijednu 500.000 eura, što je višestruko manje nego u Belgiji.
Koje evropske zemlje imaju najveći godišnji porez na nekretnine?
Čak i ako je nekretnina prazna, vlasnik u mnogim državama i dalje mora da plaća godišnji porez. Upravo kod ovog poreza najčešće dolazi do pogrešnih poređenja.
Države ne oporezuju istu osnovicu. Neke koriste tržišnu vrijednost nekretnine, druge znatno nižu katastarsku ili procijenjenu vrijednost, koja može biti zastarjela i nekoliko decenija, dok Velika Britanija uopšte ne koristi procentualne stope već sistem poreskih razreda.
U pojedinim španskim opštinama maksimalna stopa godišnjeg poreza može dostići 4,8%, ali se obračunava na katastarsku, a ne na tržišnu vrijednost, zbog čega taj procenat nije direktno uporediv sa drugim državama.
Ako se posmatra nekretnina vrijedna oko 300.000 eura, razlike među državama postaju znatno manje.
U Velikoj Britaniji godišnji „council tax“ za takvu nekretninu obično iznosi između 2.000 i 3.200 eura, u zavisnosti od poreskog razreda i lokalne samouprave.
Francuski taxe foncière i španski IBI uglavnom iznose između 700 i 1.800 eura, jer se obračunavaju na poreske vrijednosti koje su uglavnom znatno niže od tržišnih.
Belgijski précompte immobilier, koji se zasniva na procijenjenoj vrijednosti zakupa iz 1975. godine, često je u sličnom rasponu.
Njemački Grundsteuer, reformisan 2025. godine, u mnogim slučajevima je niži nego u susjednim zemljama, mada visina poreza značajno zavisi od opštine.
Na Kipru i Malti godišnji porez na nekretnine uopšte ne postoji.
Porez na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnine
Ako nekretninu prodate uz dobit, poresko opterećenje može se drastično razlikovati među državama, pri čemu je često važnije koliko dugo ste bili vlasnik nego sama poreska stopa.
Najveći porez ima Danska, gdje se kapitalna dobit oporezuje po stopi do 52,07%, nakon što se uključi u ukupni oporezivi prihod.
Na ostvarenu dobit od 250.000 eura, porez može iznositi oko 130.000 eura, pa vlasniku ostaje približno 120.000 eura.
Malta primjenjuje potpuno drugačiji sistem.
Ne oporezuje kapitalnu dobit kao takvu, već naplaćuje paušalni porez od 12% na prodajnu cijenu nekretnine, koji se smanjuje na 5% ako prodavac nije trgovac nekretninama i proda nekretninu u roku od pet godina.
Njemačka ima još jedno posebno pravilo – ukoliko je nekretnina u vlasništvu duže od 10 godina, cjelokupna kapitalna dobit oslobođena je poreza. Ako se proda prije isteka tog perioda, dobit se oporezuje prema stopi poreza na dohodak, uz eventualni solidarni dodatak.
Gdje su porezi na nekretnine najveći u Evropi?
Kada se saberu sva četiri poreza, jedna država se jasno izdvaja.
Pročitajte još:
Belgija je među najskupljim zemljama kada je riječ o kupovini, posjedovanju i izdavanju nekretnina, dok jedino porez na kapitalnu dobit, koji iznosi između 16,5% i 33%, donekle ublažava ukupno poresko opterećenje.
Na drugom kraju nalaze se Kipar i Malta. Na Kipru porez na prihod od izdavanja počinje od 0%, Malta ne oporezuje kapitalnu dobit na klasičan način, a nijedna od ove dvije države ne naplaćuje godišnji porez na nekretnine, zbog čega spadaju među poreski najpovoljnije destinacije za vlasnike nekretnina u Evropi.
Za međunarodne investitore kupovna cijena predstavlja samo početni trošak.
O tome da li će ulaganje u evropsku nekretninu biti isplativo presudno odlučuje koliko će investitoru ostati nakon oporezivanja, a razlika između stana u Briselu i vile na Kipru pokazuje da Evropa, kada je riječ o oporezivanju nekretnina, ni izbliza nije jedinstveno tržište.
Kako stoji Crna Gora?
U poređenju sa većinom evropskih zemalja, Crna Gora ima relativno umjereno poresko opterećenje na nekretnine. Porez na promet nekretnina kreće se od 3% do 6%, godišnji porez na nepokretnosti iznosi od 0,25% do 1% tržišne vrijednosti, dok je porez na prihod od izdavanja 15%, bez obzira na visinu prihoda obuhvaćenih analizom. Istom stopom od 15% oporezuje se i kapitalna dobit ostvarena prodajom nekretnine, što Crnu Goru svrstava među zemlje sa nižim poreskim opterećenjem u odnosu na brojne zapadnoevropske države, gdje pojedini porezi dostižu i više od 40 ili 50 odsto.
U regionalnom poređenju, Crna Gora se nalazi u sredini ljestvice kada je riječ o ukupnom poreskom opterećenju vlasnika nekretnina. Porez na promet nekretnina od 3% do 6% viši je nego u Srbiji (2,5%), Hrvatskoj (3%) i Sloveniji (2%), ali je uporediv sa Sjevernom Makedonijom, gdje se kreće od 2% do 4%. Godišnji porez na nepokretnosti od 0,25% do 1% tržišne vrijednosti nešto je viši nego u Srbiji i Sjevernoj Makedoniji, dok Slovenija nema jedinstven godišnji porez na nekretnine.
Istovremeno, Crna Gora je konkurentnija kada je riječ o oporezivanju prihoda od izdavanja i kapitalne dobiti. Porez na prihod od zakupa od 15% niži je nego u Srbiji (20%), Hrvatskoj (do 30%) i Sloveniji (25%), dok je viši u odnosu na Sjevernu Makedoniju (10%). I kapitalna dobit od prodaje nekretnina oporezuje se stopom od 15%, što je jednako kao u Srbiji, niže nego u Sloveniji, dok Hrvatska u određenim slučajevima oslobađa vlasnike ovog poreza, posebno kada je nekretnina u vlasništvu duže od propisanog perioda.
Ukupno posmatrano, Crna Gora nije među najjeftinijim tržištima za kupovinu nekretnine u regionu, ali se izdvaja povoljnijim poreskim tretmanom prihoda od izdavanja i kapitalne dobiti u odnosu na dio susjednih zemalja.
