Nacrt Zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada predviđa preciznija pravila za upravljanje zgradama, održavanje zajedničkih djelova, finansiranje popravki i odgovornost upravnika i etažnih vlasnika. Cilj je očuvanje i unapređenje postojećeg stambenog fonda, uz veću pravnu sigurnost i jednostavniju primjenu propisa.
Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine otvorilo je raspravu o Nacrtu zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada, a koja će trajati do 8. septembra, prenosi eKapija.
Kako stoji u Nacrtu, novi zakon trebalo bi da objedini pravila koja su do sada bila raspoređena između Zakona o održavanju stambenih zgrada i Zakona o svojinsko-pravnim odnosima. Predlagač navodi da je upravo razdvajanje materije stvaralo potrebu da se prava i obaveze etažnih vlasnika jasnije definišu u jednom propisu.
Zakon se odnosi na stambene zgrade sa najmanje pet posebnih djelova namijenjenih stanovanju, dok može obuhvatiti i manje zgrade ako etažni vlasnici jednoglasno odluče da ga primjenjuju. Posebna pravila predviđena su i za garaže sa najmanje pet garažnih mjesta.
Stanari upravljaju zgradom, ali moraju imati organe upravljanja
Jedna od osnovnih novina je jasnije definisanje sistema upravljanja. Zgradom upravljaju sami etažni vlasnici, koji su dužni da formiraju skupštinu etažnih vlasnika i izaberu upravnika.
Skupština, između ostalog, bira i razrješava upravnika, usvaja godišnji program održavanja i finansijski plan, određuje visinu sredstava za održavanje, odlučuje o vanrednim radovima, energetskoj efikasnosti, osiguranju zajedničkih djelova i korišćenju zajedničkih prostora.
Ako stanari ne formiraju organe upravljanja, lokalna uprava može odrediti predsjednika skupštine ili upravnika.
Glasanje više nije samo pitanje „koliko stanara je za“
Posebno je zanimljiv način odlučivanja. Etažni vlasnik ima onoliko glasova koliko posjeduje posebnih djelova, ali se kod donošenja odluka uzima u obzir i neto površina posebnih djelova.
Za kvorum je potrebna prisutnost vlasnika koji posjeduju najmanje polovinu ukupne neto površine posebnih djelova, dok se odluke u pravilu donose glasovima vlasnika koji posjeduju više od polovine ukupne neto površine. Za pojedine odluke, poput raspolaganja zajedničkim djelovima, potrebna je saglasnost vlasnika koji posjeduju najmanje tri četvrtine neto površine.
Zakon pritom omogućava i elektronsko održavanje sjednica – putem video-konferencije, imejla, telefonskih poruka i drugih tehnologija za komunikaciju na daljinu.
Koliko će stanari plaćati održavanje?
Jedna od najvažnijih stavki za građane odnosi se na naknadu za održavanje.
Nacrt predviđa mjesečnu naknadu od jednog boda po kvadratnom metru neto stambene ili poslovne površine, odnosno 0,5 bodova po kvadratnom metru nestambenog prostora. Vrijednost jednog boda ne može biti manja od 0,30 eura, a skupština stanara može odrediti i višu vrijednost, u zavisnosti od potreba zgrade.
To znači da bi, uz minimalnu vrijednost boda od 30 centi, osnovna naknada za stan od 60 kvadrata iznosila 18 eura mjesečno, dok bi za stan od 80 kvadrata iznosila 24 eura mjesečno.
Važno je, međutim, da se sredstva ne odnose samo na čišćenje hodnika. Novac sa zajedničkog računa koristi se za redovno održavanje, nužne i hitne radove, naknade upravniku i predsjedniku skupštine, osiguranje, otplatu zajmova za finansiranje radova i druge troškove koje odobri skupština.
Zajednički račun postaje obavezan
Svaka stambena zgrada mora imati zajednički račun u banci registrovanoj u Crnoj Gori, preko kojeg se obavljaju uplate i isplate za potrebe održavanja.
Upravnik mora voditi elektronsku evidenciju uplata i isplata, a etažni vlasnik ima pravo da na zahtjev dobije uvid u stanje i promjene na računu.
Ovo je jedna od važnijih odredbi jer bi trebalo da poveća kontrolu stanara nad novcem koji se prikuplja za održavanje zgrade.
Ako stanar ne plaća – upravnik mora pokrenuti izvršenje
Nacrt predviđa i konkretnu proceduru za naplatu dugovanja.
Ako etažni vlasnik ne plaća naknadu za održavanje duže od tri mjeseca, upravnik je dužan da u roku od osam dana pokrene postupak izvršenja. Za angažovanje pravnog zastupnika prethodno mora imati saglasnost skupštine.
Zanimljivo je i da sticalac vlasništva nad posebnim dijelom odgovara za dug koji je prethodni vlasnik imao prema stambenoj zgradi.
Šta se smatra redovnim, nužnim, hitnim i investicionim radovima?
Zakon vrlo detaljno razdvaja četiri kategorije radova: redovno održavanje, nužne, hitne i investicione radove.
U redovno održavanje, između ostalog, spadaju servisiranje i popravka liftova, protivpožarne opreme, vodovodnih, kanalizacionih, električnih i drugih instalacija, čišćenje dimnjaka, održavanje oluka i hidroizolacije, higijena zajedničkih prostora, ali i održavanje zelenih površina, parkinga i spoljne rasvjete.
Kod liftova je posebno propisano da se, ukoliko kontrola pokaže nedostatak koji može ugroziti bezbjednost korisnika, lift mora staviti van upotrebe dok se problem ne otkloni.
Hitna intervencija može biti pokrenuta i bez saglasnosti ostalih stanara
U situacijama kada postoji opasnost od štete na zajedničkim djelovima, svaki etažni vlasnik može preduzeti neophodne radove bez prethodne saglasnosti ostalih vlasnika.
To se, između ostalog, odnosi na hitne intervencije na električnim, vodovodnim, gasnim i kanalizacionim instalacijama, kao i intervencije na krovu i fasadi. Ostali vlasnici potom nadoknađuju troškove srazmjerno površini svojih posebnih djelova.
Ako upravnik ne obezbijedi hitne radove, stanar može podnijeti inicijativu inspektoru za stanovanje. U tom slučaju lokalna uprava može obezbijediti izvođenje radova radi sprečavanja dalje štete, a trošak se potom naplaćuje od etažnih vlasnika.
Upravnik više nije samo „osoba koja skuplja novac“
Nacrt predviđa profesionalizaciju upravljanja zgradama.
Upravnik može biti privredno društvo, pravno lice, preduzetnik ili fizičko lice koje ispunjava propisane uslove. Za profesionalnog upravnika traži se najmanje IV nivo kvalifikacija, stručno osposobljavanje i položen stručni ispit.
Predviđeno je i profesionalno osiguranje od odgovornosti od najmanje 5.000 eura za upravnika, dok Ministarstvo izdaje licence i vodi javnu elektronsku evidenciju izdatih i oduzetih licenci.
Licenca upravnika može biti oduzeta, između ostalog, ako prestane da ispunjava propisane uslove ili ne dostavi novo osiguranje od odgovornosti.
Šta sve spada u zajedničke djelove?
Definicija zajedničkih djelova je prilično široka. Pored krova, fasade, stepeništa i instalacija, kao zajednički djelovi navode se, između ostalog, zajednički balkoni i lođe, termoizolacija i hidroizolacija, poštanski sandučići, oglasne table, sistemi video-nadzora, fotonaponski moduli i solarni kolektori, bazeni, prostori za okupljanje stanara, dječija kolica i bicikla, zemljište oko zgrade, kao i određeni parking prostori.
Istovremeno, prozori i vrata na fasadi ili krovu koji služe isključivo određenom posebnom dijelu ne smatraju se zajedničkim djelovima.
Osiguranje zgrade od požara, oluje, poplava…
Nacrt predviđa osiguranje zajedničkih djelova od požara, oluje, udara groma i izlivanja vode i otpadnih voda, ali i od drugih rizika u zavisnosti od područja i izloženosti zgrade – uključujući zemljotrese, klizišta, poplave, bujice i sniježne lavine. Predviđeno je i osiguranje od odgovornosti za štetu pričinjenu trećim licima.
Stanari mogu da se izdvoje po ulazima ili lamelama
Kod većih zgrada postoji mogućnost da se formiraju posebni organi upravljanja za ulaz ili lamelu, ako taj dio ima najmanje pet stanova. U određenim slučajevima ulaz ili lamela mogu se izdvojiti iz zajedničkog sistema upravljanja bez saglasnosti vlasnika koji ne pripadaju tom ulazu ili lameli.
S druge strane, više zgrada koje čine funkcionalni kompleks mogu formirati i zajedničke organe upravljanja.
Posebna pažnja na novogradnju – investitor godinu dana snosi troškove
Za nove zgrade predviđena je važna obaveza investitora.
Investitor je dužan da organizuje i snosi troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova godinu dana od prenosa prava svojine na najmanje jednom posebnom dijelu sa investitora na kupca. Takođe mora da formira organe upravljanja u roku od godinu dana od upisa zgrade u Registar.
Ako to ne uradi, lokalna uprava može imenovati predsjednika skupštine i/ili upravnika.
Energetska efikasnost postaje pitanje skupštine stanara
Skupština etažnih vlasnika odlučuje i o uvođenju mjera energetske efikasnosti, kao i o mogućnosti formiranja posebnog fonda za investicione radove i mjere energetske efikasnosti.
To otvara prostor za projekte poput unapređenja izolacije, energetske sanacije i drugih zahvata kojima se poboljšavaju svojstva zgrade.
Inspektor dobija veća ovlašćenja
Nacrt predviđa upravni nadzor Ministarstva i lokalne uprave, dok inspekcijski nadzor vrši inspektor za stanovanje, odnosno komunalni inspektor u okviru svojih nadležnosti.
Jedna od zanimljivijih novina jeste ovlašćenje inspektora za stanovanje da direktno od banke traži podatke o zajedničkom računu zgrade kada su ti podaci potrebni za inspekcijski nadzor. U obrazloženju se navodi da je razlog za to dosadašnji problem provjere zakonitosti raspolaganja novcem stanara kada upravnik ne dostavlja dokumentaciju ili postoji sumnja u nepravilnosti.
Predviđene su i kazne
Nacrt sadrži posebno poglavlje sa kaznenim odredbama za stambene zgrade, ulaze, lamele i komplekse zgrada, predsjednike skupština, upravnike, odgovorna lica u državnoj i lokalnoj upravi, kao i banke koje ne ispune zakonom propisane obaveze.
Pročitajte još:
Za predsjednika odnosno zamjenika predsjednika skupštine predviđene su novčane kazne od 500 do 5.000 eura za određene prekršaje, poput nesazivanja sjednice, nevršenja kontrole programa održavanja ili nedostavljanja odluka lokalnoj upravi.
Za banku koja, između ostalog, ne ukine ovlašćenje za raspolaganje novcem upravniku kojem je prestao mandat ili ne dostavi inspektoru tražene podatke, predviđena je kazna od 500 do 10.000 eura, dok se odgovorno lice u banci može kazniti od 100 do 2.000 eura.
Šta ovo praktično znači za stanare?
Ukoliko nacrt bude usvojen u ovom obliku, stanari će imati preciznije definisana prava, ali i više konkretnih obaveza. Moraće da učestvuju u upravljanju zgradom, obezbjeđuju sredstva za održavanje, poštuju odluke skupštine i omoguće pristup stanu kada je to potrebno radi propisanih radova.
Sa druge strane, upravnik dobija znatno preciznije obaveze – od vođenja računa i finansijske evidencije do organizovanja popravki, godišnjeg izvještavanja i postupanja u hitnim situacijama.
Posebna poruka nacrta jeste da održavanje zgrade više ne bi trebalo da zavisi samo od toga da li će se stanari „dogovoriti kad nešto pukne“, već da se uvede sistem godišnjeg planiranja, finansiranja, kontrole i odgovornosti.
Kada bi zakon počeo da se primjenjuje?
Važno je naglasiti da je dokument Nacrt zakona, dakle ne predstavlja važeći propis. Predviđeno je da zakon, nakon objavljivanja, stupi na snagu osmog dana, ali da se primjenjuje tek nakon 12 mjeseci od stupanja na snagu.
Postojeće stambene zgrade imale bi rok od 12 mjeseci za usklađivanje odluka i organizacije upravljanja.
Prema obrazloženju, za sprovođenje zakona nijesu predviđena dodatna sredstva iz državnog budžeta.
