Nakon perioda hiperpotražnje i snažnog rasta cijena, crnogorsko tržište nekretnina ulazi u fazu stabilizacije. Cijene stanova do kraja godine, prema ocjeni Stefana Miškovića, predsjednika UO Udruženja agencija za nekretnine Crne Gore, najvjerovatnije neće značajnije oscilirati, ali se već u 2027. očekuje osjetno jačanje potražnje, prije svega zbog očekivanja ulaska Crne Gore u Evropsku uniju.
Tržište nekretnina u Crnoj Gori više nije u fazi euforije kakva je obilježila prethodne godine, ali to ne znači da slijedi pad cijena. Naprotiv, trenutna slika više liči na pauzu nakon snažnog rasta: kupci su oprezniji, transakcija je nešto manje, kreditni kupci su pod pritiskom visokih kamatnih stopa, ali cijene novogradnje i dalje ostaju čvrste, Takvu ocjenu u intervjuu za Pobjedu iznio je Stefan Mišković, predsjednik Upravnog odbora Udruženja agencija za nekretnine Crne Gore, koji dosadašnji dio godine opisuje kao fazu sazrijevanja i stabilizacije tržišta, prenosi portal Investitor.
Prema njegovim riječima, interesovanje za kupovinu stanova i dalje postoji, naročito u Podgorici, koja kao administrativni, poslovni i univerzitetski centar stalno generiše prirodnu potražnju. Ipak, kupci danas više ne donose odluke brzo kao u periodu najjače tražnje. Pažljivije analiziraju lokaciju, cijenu, kvalitet gradnje i uslove finansiranja, zbog čega se odluke o kupovini odlažu ili donose teže.
U odnosu na prošlu godinu, Mišković bilježi blagi pad broja realizovanih transakcija, kao i slabije interesovanje kreditnih kupaca. Glavni razlozi su visoke kamatne stope na stambene kredite i činjenica da su cijene stanova dostigle nivo koji je za prosječnog građanina Crne Gore veoma opterećujući. Istovremeno, strana potražnja, koja je prethodnih godina snažno gurala tržište, više nije toliko agresivna.
Cijene stagniraju kvartalno, ali su snažno porasle na godišnjem nivou
Podaci koje je Mišković iznio pokazuju da na kvartalnom nivou više nema velikih skokova. U prvom kvartalu ove godine prosječna komercijalna cijena kvadrata u novogradnji u Podgorici iznosila je 2.395 eura, dok je u primorskom regionu dostigla 2.575 eura. Na nivou Crne Gore, prosječna cijena komercijalne novogradnje iznosila je 2.445 eura po kvadratnom metru.
U poređenju sa četvrtim kvartalom prošle godine, promjene su gotovo simbolične. U Podgorici je cijena porasla sa 2.388 na 2.395 eura, odnosno svega 0,29 odsto. Na Primorju je rast bio još blaži, sa 2.570 na 2.575 eura, dok je državni prosjek porastao za 1,24 odsto.
Međutim, šira slika pokazuje koliko je tržište poskupjelo u odnosu na isti period prošle godine. U Podgorici je kvadrat u novogradnji za godinu porastao sa 2.071 na 2.395 eura, što je rast od 15,64 odsto. Na Primorju je cijena povećana sa 2.328 na 2.575 eura, odnosno 10,61 odsto. Državni prosjek je, prema tim podacima, za godinu porastao 13,14 odsto.
Mišković, ipak, napominje da se ovi podaci odnose na prodajnu cijenu novogradnje i da ne obuhvataju segment stanova koji se ne prodaju direktno od investitora, pa ih treba posmatrati sa određenom rezervom.
Zašto cijene ne padaju
Iako je potražnja mirnija, cijene stanova ne pokazuju ozbiljnije znake popuštanja. Ključni razlog, prema Miškoviću, leži u visokim ulaznim troškovima investitora.
Cijene građevinskog materijala, komunalija i radne snage i dalje su visoke, a dodatni problem predstavlja hroničan nedostatak kvalifikovanih radnika u građevinarstvu. Sve to ograničava prostor investitorima da značajnije spuštaju cijene, čak i u situaciji kada se kupci ponašaju opreznije.
Uz to, kvalitetna ponuda na dobrim lokacijama i dalje je ograničena. Posebno se brzo prodaju stanovi manjih kvadratura, poput garsonjera i manjih jednosobnih stanova, koji se često rezervišu već u ranim fazama gradnje.
Do kraja godine bez većih promjena
Kratkoročna prognoza za tržište je jasna: do kraja ove godine ne očekuju se nagli pomaci. Mišković procjenjuje da će cijene ostati približno na sadašnjem nivou, uz period stabilizacije i cjenovne stagnacije.
Drugim riječima, kupci ne bi trebalo da očekuju veliki pad cijena novogradnje, ali ni investitori ne mogu računati na dinamiku rasta kakva je viđena u prethodnom periodu. Tržište je ušlo u fazu u kojoj se više pregovara, duže odlučuje i pažljivije vaga odnos cijene, lokacije i kvaliteta.
Prava promjena moguća 2027. godine
Najzanimljiviji dio Miškovićeve procjene odnosi se na narednu godinu. On očekuje da bi 2027. mogla donijeti osjetno povećanje potražnje za nekretninama u Crnoj Gori.
Glavni razlog je očekivanje ulaska Crne Gore u Evropsku uniju. Iskustva drugih zemalja koje su prolazile kroz proces evropskih integracija pokazuju da tržište nekretnina često jača u periodu neposredno pred pristupanje EU. Strani kupci i investitori tada pokušavaju da zauzmu pozicije prije očekivanog novog rasta vrijednosti imovine.
Prema toj logici, Crna Gora bi u narednom periodu mogla privući dodatnu tražnju iz zemalja EU, regiona, ali i od dijaspore. To bi moglo zadržati cijene na sadašnjim visokim nivoima i otvoriti prostor za blagi nastavak rasta, naročito kod kvalitetne novogradnje i atraktivnih lokacija.
Mišković ne očekuje pad cijena novogradnje u 2027. godini. Naprotiv, smatra da će nova geopolitička i ekonomska očekivanja držati cijene stabilnim, uz mogućnost blagog rasta. Kao rizik, ipak, navodi globalnu nestabilnost, probleme u snabdijevanju energentima i eventualno usporavanje svjetske ekonomije ili recesiju, što bi moglo uticati i na crnogorsko tržište nekretnina.
Velje brdo kao mogući “game-changer”, ali ne za cijelo tržište
Poseban uticaj na tržište mogao bi imati državni projekat “Velje brdo”, ukoliko bi bio realizovan u planiranoj dinamici. Mišković ga vidi kao projekat koji već sada proizvodi psihološki efekat na domaćem tržištu.
Ukoliko bi se na tržištu pojavile hiljade stambenih jedinica pod povoljnijim uslovima, to bi moglo značajno da apsorbuje potražnju građana sa prosječnim primanjima. U tom slučaju, pritisak bi se najviše osjetio kod starogradnje i novogradnje na periferiji Podgorice, gdje bi moglo doći do korekcije cijena.
Ipak, Mišković smatra da je malo realno da se projekat realizuje u najavljenoj dinamici. Čak i u slučaju njegove realizacije, efekat ne bi bio ravnomjerno raspoređen. Premium lokacije i luksuzna novogradnja u urbanom jezgru Podgorice, prema njegovoj ocjeni, zadržaće vrijednost bez obzira na “Velje brdo”.
Rente pale 15 do 20 odsto
Za razliku od prodajnog tržišta, segment rentiranja već je prošao kroz vidljivo hlađenje. Cijene zakupa su, prema Miškoviću, niže nego prošle godine, a prosječan pad iznosi od 15 do 20 odsto u odnosu na vrhunac iz prethodnog perioda.
Pročitajte još:
Glavni razlog je smanjenje broja stranih državljana, posebno iz Rusije, Ukrajine i Turske, koji su prethodnih godina iznajmljivali stanove po znatno višim cijenama. Dodatno, veliki broj stanova kupljenih kao investicija za izdavanje izašao je na tržište, pa je ponuda sada veća od realne potražnje.
Stanodavci koji su ranije insistirali na visokim zakupninama suočili su se sa praznim stanovima i morali su da koriguju očekivanja. Tržište se, praktično, vratilo bliže platežnoj moći domaćih zakupaca.
Prema trenutnim cijenama u Podgorici, garsonjere se izdaju za oko 280 do 350 eura, jednosobni stanovi za 400 do 550 eura, dok luksuznije jedinice u City kvartu ili Master kvartu mogu ići do 600 eura. Dvosobni stanovi se najčešće rentiraju za 600 do 850 eura, a trosobni od 900 eura naviše, u zavisnosti od lokacije, opremljenosti i namjene.
Kupci čekaju, cijene ne padaju
Tržište nekretnina u Crnoj Gori trenutno je u paradoksalnoj fazi: potražnja jeste smirenija, kupci su oprezniji, a broj transakcija blago niži, ali cijene novogradnje i dalje ne popuštaju.
Do kraja godine najizgledniji scenario je stagnacija, bez dramatičnih promjena. Međutim, 2027. bi mogla biti godina novog ubrzanja, ukoliko očekivanja oko evropskih integracija pojačaju interesovanje stranih kupaca, investitora i dijaspore.
Za domaće kupce to znači da veliki pad cijena nije najrealniji scenario, makar ne u kvalitetnoj novogradnji i na atraktivnim lokacijama. Eventualni pritisak na cijene mogao bi se pojaviti u masovnijem segmentu tržišta, naročito ako projekat “Velje brdo” zaista dobije konkretnu dinamiku. Do tada, tržište će vjerovatno ostati mirnije, sporije i opreznije — ali i dalje skupo.
