Višegodišnji rast cijena nekretnina uvećao dobit nekolicini vodećih agencija, ali očekuje se usporavanje tržišta

Tržište nekretnina u Crnoj Gori u posljednjih nekoliko godina karakteriše izrazito snažan rast cijena, koji je započeo nakon pandemije i nastavio se gotovo kontinuirano do danas. Početkom decenije, odnosno oko 2020. godine, prosječna cijena kvadratnog metra novogradnje bila je ispod 1.000 eura, ali je u narednim godinama došlo do naglog rasta, pa su cijene u mnogim djelovima zemlje više nego udvostručene. Do 2023. godine prosječna cijena novog stana porasla je na oko 1.532 eura po kvadratnom metru, što predstavlja rast od oko 61 odsto u odnosu na 2020. godinu.

Ovaj trend rasta nastavljen je i kasnije, tako da su se cijene nastavile približavati nivou razvijenijih turističkih tržišta na Mediteranu.

U periodu 2024–2025. rast cijena dodatno se ubrzao, naročito u novogradnji. Prosječna cijena novog stana u 2024. godini dostigla je oko 1.844 eura po kvadratnom metru, dok je tokom 2025. prešla granicu od oko 2.150–2.200 eura, što predstavlja istorijski maksimum za crnogorsko tržište nekretnina.

U pojedinim kvartalima prosječna cijena bila je i oko 2.230 eura po kvadratnom metru na nacionalnom nivou. Posebno je izražen rast u primorskom regionu i Podgorici, gdje su cijene često znatno više od nacionalnog prosjeka. Ovakva dinamika ukazuje na snažnu potražnju i relativno ograničenu ponudu kvalitetne novogradnje.

Regionalne razlike u cijenama veoma su izražene. Najskuplje nekretnine nalaze se na primorju, naročito u Budvi, Tivtu i Kotoru, gdje se kvadrat novogradnje često kreće između 3.000 i 5.000 eura, a u luksuznim projektima može biti i znatno viši. U Podgorici su prosječne cijene nešto niže, ali i dalje visoke u regionalnom kontekstu, često oko 2.000 eura po kvadratnom metru ili više u centralnim djelovima grada.

Crnogorsko primorje bilježilo je rekordan rast cijena u 2025. godini i nadmašilo je prosjeke u mnogim regijama Španije i Italije. Ana Đukić iz jedne od agencija za nekretnine iz Budve kazala je nedavno za portal Dan da se, ukoliko uzmemo u obzir Zakon o legalizaciji, koji direktno ograničava ponudu na nekrentnine sa ispravnom dokumentacijom, uz istovremeni rast cijena u novogradnji, svakako očekuje rastući trend cijena na tržištu nekretnina. „Interesovanje klijenata je usmjereno na kupovinu manjih stambenih jedinica, uglavnom garsonjera i jednosobnih stanova“, kazala je Đukić.

Sa druge strane, sjeverni dio zemlje ostaje znatno jeftiniji, gdje se cijene često kreću oko 1.200 eura po kvadratu ili čak niže, što pokazuje da je tržište snažno segmentirano po geografskom kriterijumu i turističkom potencijalu lokacije.

Glavni pokretači rasta cijena su, i dalje, kombinacija snažne strane tražnje i ograničene ponude. Veliki broj kupaca dolazi iz inostranstva, uključujući investitore, digitalne nomade i dijasporu, što značajno povećava potražnju, naročito u turističkim zonama.

Dodatni faktor predstavlja razvoj luksuznih turističkih kompleksa, marina i hotela, koji podižu vrijednost okolnih nekretnina i transformišu pojedine gradove u premium destinacije. Istovremeno, rast troškova građevinskog materijala i rada povećava cijenu izgradnje, što investitori prenose na krajnju cijenu stanova. Kao rezultat toga, ponuda stanova po nižim cijenama postaje sve ograničenija.

Iako su cijene nastavile da rastu, u posljednje vrijeme pojavljuju se signali postepenog usporavanja tržišta. Visok nivo cijena smanjuje dostupnost stanova lokalnom stanovništvu, dok veće kamatne stope i skuplji krediti čine kupovinu opreznijom.

Uporedo sa tim, broj transakcija u nekim periodima pokazuje blago smanjenje, iako cijene i dalje rastu zbog snažne tražnje za atraktivnim lokacijama. Dugoročno posmatrano, analitičari očekuju da bi rast mogao da se stabilizuje, ali da će luksuzni segment i turističke zone vjerovatno ostati najskuplji i nastaviti da određuju kretanje cjelokupnog tržišta nekretnina u Crnoj Gori.

Samim tim, poslovanje agencija za nekretnine u Crnoj Gori u posljednjih nekoliko godina razvijalo se u okruženju snažnog rasta tržišta i kontinuiranog povećanja cijena nekretnina. U prikazanim tabelama izdvojili smo najveće dobitaše u tri srodne djelatnosti koje čine ovu oblast, a prema posljednjim dostupnim podacima iz godišnjih izvještaja.

Kako je potražnja za stanovima i apartmanima, naročito na primorju i u Podgorici, značajno porasla, tako je porastao i obim posredničkih poslova koje obavljaju agencije.

Veći broj transakcija, kao i rast vrijednosti samih nekretnina, doveo je do povećanja ukupnih prihoda i dobiti u cijelom sektoru, jer se provizije agencija najčešće obračunavaju kao procenat od prodajne cijene. Zbog toga je period nakon 2021. godine za veliki dio agencija bio relativno profitabilan, posebno za one koje su bile dobro pozicionirane u turističkim zonama i radile sa stranim kupcima.

Rast tržišta doveo je i do povećanja broja agencija i posrednika koji posluju na crnogorskom tržištu. Relativno niske barijere za ulazak u ovu djelatnost podstakle su pojavu novih firmi, ali i individualnih posrednika koji rade kroz manje agencije ili samostalno.

Kao rezultat toga, konkurencija u sektoru je postala znatno intenzivnija nego ranije. Posebno se to vidi u većim gradovima i turističkim centrima, gdje se više agencija takmiči za iste projekte novogradnje i za klijente iz inostranstva, koji često predstavljaju najatraktivniji segment tržišta.

Potrebno je istaći i to da je dobit vodećih agencija za nekretnine iz godine u godinu uvećana ili u najgorem slučaju ostala ista (ali u značajnom plusu), dok je u isto vrijeme zbirna dobit svih 1.570 firmi u ovoj djelatnosti značajno pala (-271 odsto) i nalazi se u minusu oko 14,7 miliona eura u odnosu na rezultate iz 2023. Ovaj podatak potvrđuje da je pooštrena konkurencija, kao i da manje agencije teško opstaju u takvim uslovima, dok velike nastavljaju da rastu i uzimaju sve veći deo „kolača“.

U takvim okolnostima, iako je ukupna vrijednost tržišta rasla, profitabilnost pojedinačnih agencija nije rasla ravnomjerno. Veće i etablirane agencije, koje imaju razvijene međunarodne kontakte, marketing i saradnju sa investitorima, uspjele su da zadrže ili čak povećaju profitne marže.

Sa druge strane, manji posrednici često rade uz niže provizije kako bi privukli klijente, što dodatno pojačava konkurentski pritisak u sektoru. Tako se tržište postupno diferencira između profesionalnih agencija koje posluju sa većim projektima i velikim brojem kupaca iz inostranstva, i manjih agencija koje se više oslanjaju na lokalno tržište.

U posljednje vrijeme, kako su cijene nekretnina dostigle visok nivo, a rast tržišta počeo da pokazuje znake usporavanja, poslovanje agencija postaje nešto zahtjevnije. Broj transakcija u pojedinim segmentima počinje da stagnira ili sporije raste, što znači da se agencije sve više oslanjaju na kvalitet usluge, marketing i specijalizaciju kako bi zadržale klijente. Zbog toga se može očekivati da će u narednom periodu konkurencija u sektoru ostati jaka, dok će dugoročno najuspješnije biti agencije koje uspiju da izgrade stabilnu mrežu kupaca, posebno među stranim investitorima i kupcima nekretnina na primorju.